“地產(chǎn)老炮”如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，他將為難題重重的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)哪些改變？本期和訊房產(chǎn)《大咖和你說(shuō)》將對(duì)話中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、優(yōu)鋪網(wǎng)創(chuàng)始人陳云峰，聽(tīng)他聊地產(chǎn)之道。

 “商辦新政的出臺(tái)意味著市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)”

和訊房產(chǎn)：北京3•26商辦新政，會(huì)給商辦市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？目前業(yè)界的看法不一。您怎么看新政對(duì)市場(chǎng)的影響?

陳云峰：業(yè)界對(duì)3•26新政的嚴(yán)厲性估計(jì)并不足。實(shí)際上，新政意味著商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)轉(zhuǎn)折性時(shí)代。

一是調(diào)控升級(jí)。商辦限購(gòu)，其中涉及寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)，也可以說(shuō)適用于所有非住宅。

二是終結(jié)散售。最厲害的是限面積，500平方米。一般在傳統(tǒng)商業(yè)切分中，小于100平方米，占50%；100--350平方米，占30%，300-500平方米占20%，500平方米以上只占10%，也就是說(shuō)大于500平方米的商業(yè)就像生孩子時(shí)生雙胞胎一樣，現(xiàn)在文件規(guī)定：必須生雙胞胎。

三是鼓勵(lì)投資：限個(gè)人不限公司，公司可以買(mǎi)；

四是支持租賃和運(yùn)營(yíng)：限售不限租賃，商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)代來(lái)臨。

五是開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子會(huì)更難，很難，非常難。必須轉(zhuǎn)型。

六是行業(yè)變革。以北京為首的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)臨。2017年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)來(lái)臨。

和訊房產(chǎn):3月份以來(lái)，除了熱點(diǎn)一線、二線城市，包括很多三四線城市都相繼收緊調(diào)控政策。您如何看待目前的全國(guó)樓市狀況？

陳云峰：總體來(lái)看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是分化的，一線城市和熱點(diǎn)城市房子不愁賣(mài)，但是很多三四線城市嚴(yán)重供過(guò)于求。

具體而言，諸如天津（樓盤(pán)），鄭州（樓盤(pán)），南京（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)），合肥（樓盤(pán)）等城市，作為經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，本身消費(fèi)力沒(méi)有問(wèn)題，又有強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在支撐，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)被普遍看好。但是像經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較薄弱的石家莊（樓盤(pán)）、蘭州（樓盤(pán)）、烏魯木齊等城市，樓市潛力還有待挖掘。

房地產(chǎn)政策方面，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，實(shí)施差別化管理，給予有庫(kù)存壓力的城市以刺激政策；而過(guò)熱的城市則需要進(jìn)一步限制，同時(shí)，信貸政策也要根據(jù)不同的市場(chǎng)熱度進(jìn)行調(diào)整。

和訊房產(chǎn):您如何評(píng)價(jià)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)？對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)如何判斷？

陳云峰：去年房?jī)r(jià)和成交量的大幅上漲，一定程度上透支了市場(chǎng)需求。2016年北京房?jī)r(jià)、成交量上漲了35%-40%，已經(jīng)超過(guò)了歷史最好水平的2007年。

今年的樓市總體趨勢(shì)是回調(diào)，成交量下降，價(jià)格受影響，對(duì)于需求旺盛，供應(yīng)有限的北京來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不可能跌，但是增速會(huì)明顯下降。從前兩個(gè)月的成交數(shù)據(jù)看，成交量已經(jīng)下滑到2015年的水平，照此來(lái)看，今年的銷(xiāo)售量應(yīng)該會(huì)下滑30%左右，對(duì)于去年能夠達(dá)到3000億業(yè)績(jī)的房企來(lái)說(shuō)，假設(shè)項(xiàng)目體量不變，今年的業(yè)績(jī)應(yīng)該會(huì)回落到2100億的水平。

2017年是房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)的一年。以前給過(guò)一二線城市的利好政策，將陸續(xù)收回，進(jìn)一步限購(gòu)限貸限價(jià)，不排除會(huì)給三四線一些鼓勵(lì)政策，這是符合預(yù)期的。