一時之間，樓市調控全國都要學北京了！學什么？學習北京加強二手房市場管理，為什么北京經(jīng)驗值得學，因為北京的調控政策出手狠、夠密集，幾乎一天一道金牌。

原以為控制了新盤的價格就能穩(wěn)住全年房價不漲，沒料到不受價格監(jiān)管的二手房鉆了空子被炒上了天，北京出手不狠不急才怪，10天內連續(xù)出臺9項規(guī)定，北京成了全國購房門檻第一高。

在最近兩周的“地平線”專欄中，我們關注的都是北京的房子，先是“認房又認貸之后，認清你在哪個階層”，然后是“認房認貸又認離之后，北京的房價戛然而止？”現(xiàn)在我們還是要關注北京，因為北京一下子成為了全國樓市調控的標桿了，而住建部總結的北京經(jīng)驗就是四個字，“冒頭必打”。

住建部沒有明說的是，北京對被炒上天且據(jù)說是這一輪二手房價領漲之源的學區(qū)房的市場治理，首先取消不具備實際居住意義的過道房、車庫房、平房一間改多間等異形房的學區(qū)房資格，接著對最熱的學區(qū)北京西城金融街(000402,股吧)學區(qū)房下手，嚴打中介炒房，關停查處多家中介門店；而更狠的辦法還在繼續(xù)，北京市教委表示，2017年北京幼升小將繼續(xù)擴大多校劃片，并將通過“隨機搖號”的方式確定具體學校學位，一時間“已購學區(qū)房或貶值”的新聞被傳得沸沸揚揚，對搶購學區(qū)房的父母們“殺傷力”很強。

要說這么多嚴打市場的政策組合拳，加上“冒頭必打”的重拳，似乎對二手房市場熱度的抑制力是足夠的；但我們還是堅持一樣的觀點，在所有的組合拳中，真正最具殺傷力的其實還是認房又認貸，所謂的“處女貸”政策，本來還不是北京先采用的而是上海（樓盤），而這個“處女貸”正中了北京這一輪二手房猛漲的要害——換房需求。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，落實這一點也簡單，所謂炒房關鍵就是杠桿，打壓炒房，就是管住杠桿，把杠桿降下來，但是為什么抑制炒房僅僅“認房”是不夠的呢，還必須“認貸”尤其是強化“處女貸”呢？因為這一輪二手房價的上漲不僅僅是炒房人的杠桿撬動的，而正是那些把房子用來住的人的杠桿撬起來了的。

我們描述過這個過程，“燕郊的換到六環(huán)里，六環(huán)換到五環(huán)，五環(huán)換四環(huán)，四環(huán)直接換三環(huán)或二環(huán)，是一個不斷加杠桿的過程，賣了首套還清貸款，在向內環(huán)買進的過程中仍然算首套的話，獲得的杠桿資金更高，購買力更強，唯一要點就是你能承受起還貸的現(xiàn)金流。”

而北京學習上海經(jīng)驗抓住“處女貸”要害，其實就是把換房人層層加碼的杠桿給抽離掉了，二手房的真正買家們一下子喪失了繼續(xù)推高房價的力量。政策的變化是突然的，不給你打招呼，但如此限制政策的出臺最終還是為了治療整個二手房市場的非理性。二手房價格的這一輪上漲，已經(jīng)就是“非理性繁榮”了，不給打住，最后被傷害最深的還是高位沖進去的買房人，他們往往還不是炒房客，而是那些被“上車論”給嚇壞了的焦慮的年輕人。

最后，當我們還在總結和學習樓市調控的北京經(jīng)驗時，廣州（樓盤）樓市調控的一個大招著實把所有人嚇著了，3月30日，廣州全面升級樓市調控，居民家庭新購買的住房（含二手房）須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉讓；企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買住房，須取得不動產(chǎn)證滿3年后方可轉讓。

限購之后是限售，這一“限售令”也不是廣州首創(chuàng)的，最早是3月24日的廈門（樓盤），之后有福州（樓盤）和青島（樓盤），還有杭州（樓盤）和成都，各地政策細節(jié)略有不同，廣州同時對居民和法人單位進行“限售”，可謂真正開始了樓市調控的“限售時代”。

房子買了幾年不讓賣，這才真正體現(xiàn)了房子是用來住的不是用來炒的，但本質上來說，限售和以前的限購限貸是不同的，限售是一種真正傷害到房產(chǎn)流動性的雙刃劍，本來房產(chǎn)就是流動性最差的資產(chǎn)，現(xiàn)在又來一個限售時間，我覺得廣州的房價穩(wěn)住了，至于北京，北京的二手房在組合拳之下如果還敢大漲，北京就很有可能學習廣州經(jīng)驗了。所以，別再和政策對著干了。