兩會過后，以北京、廣州、廈門、南京、石家莊、鄭州代表的熱點城市相繼升級房地產調控政策。表面上看，房地產市場似乎風聲鶴唳。不過，市場分析認為，第二輪調控政策的邊際影響有限，對板塊的影響不大，調控政策出臺或能減少區(qū)域市場二手房成交量，降低市場熱度，緩和價格上漲態(tài)勢，但中期來看房價上漲的確定性更強。

  在調控風暴籠罩之下，各地搶房熱潮仍此起彼伏，地產股的表現(xiàn)又是另一番光景。今年以來，A股市場的地產股雖然部分表現(xiàn)則可圈可點，但大多數(shù)跑輸大市，倒是港股市場上的內地地產股近日展開凌厲的上攻。對于今年地產板塊將來怎么走，國泰君安認為，2017年房地產板塊大趨勢仍然是分化和轉型，預計仍以結構性行情演變和主題性投資機會為主；國信證券則預判，2017年傳統(tǒng)地產股的表現(xiàn)大概率將好于2016年，低估值、高增長的品種在行業(yè)降溫階段大概率會有較好的表現(xiàn)。

  新一輪政策調控來襲

  這一回狼真的會來嗎？

  相隔不到一周，廣州限購政策再度升級。在日前賣地再出火爆行情之后，廣州市政府3月30日晚三箭齊發(fā)升級限購令：居民家庭新購房需房產證滿兩年才能轉讓、非戶籍人口在增城從化限購一套房、個人不得購買商業(yè)公寓等。此前廣州剛出臺政策規(guī)定戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房，以及非戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的限購1套住房。事實上，兩會過后，以北京、廣州、廈門、南京、石家莊、鄭州代表的熱點城市陸續(xù)出臺或升級調控政策，來勢洶洶，不排除后續(xù)其他熱點城市還會持續(xù)跟進。表面上看，房地產市場似乎風聲鶴唳，那么這一回，房地產市場的狼真是來了嗎？

  另一邊，目前各地搶房的新聞仍層出不窮。“現(xiàn)在這邊房源好少，好像搶一樣，今天看，明天就賣掉了。”一位打算在東莞買房置業(yè)的宋小姐說。甚至出現(xiàn)一些極端的、令人啼笑皆非的例子。例如，上海一家地產中介的小伙子，為賣房和客戶結了4次婚，其中包括70歲老太太。因為根據(jù)上海市的限購政策，外地人在上海買房，必須自購房日前起連續(xù)5年在本市繳納社?；騻€稅，如果和上海戶籍居民結婚且雙方名下在上海都沒有房產，最多可以家庭為單位購買2套房。

  “就決心和力度而言，這輪調控在中國房地產調控史上絕對是空前的，但還不敢說絕后，因為嚴厲的措施仍然在不斷的出臺，調控從一線城市到熱點城市，甚至蔓延到了全國貧困縣。從具體措施看，可謂無所不用其極，從認房認貸認離，到兩年內不許出售，到對學區(qū)房的限價，到嚴厲打擊中介的炒作違規(guī)行為。除了主管部門，北京市甚至連教委都出動了，要求開發(fā)商和中介不得炒作學區(qū)房、高價房。”著名經濟學家馬光遠在其公眾號這樣評價近期的調控政策。

  其認為，現(xiàn)在的政策盡管氣勢洶洶，但明顯韜略不足，急于遏制市場的短期目的過于明顯，這并不利于市場的理性回歸。因為市場依然相信，調控是短期的，很難堅持。

  從目前各大機構的評論來看，觀點也都大同小異。東興證券表示，調控關鍵點在于如何將長期上漲預期打破，目前這種調控升級更多的是對于前期已經小幅修復的市場情緒的再一次打壓，也是對于前期政策低洼城市的政策修補。但仍然需要關注的是，政策調控的思路可能是形成房價階段性的企穩(wěn)，長期來看上漲預期無法打破，任何調控政策都無法有效實現(xiàn)對中期房價上漲的約束，尤其是在政府頻繁釋放利多消息的背景下，購房者的理性決策就是追漲。國金證券認為，調控政策出臺能減少區(qū)域市場二手房成交量，降低市場熱度，緩和價格上漲態(tài)勢，但中期來看房價上漲的確定性更強。而且調控政策對新房成交影響幅度十分有限，反而印證了行業(yè)基本面向好趨勢壓抑不住。

  愛建證券則認為應分城市看待：在一線城市，受到政策的變動，居民在購房時能用到的杠桿受到了限制，購房能力受到遏制。二線城市雖然區(qū)域優(yōu)勢較為明顯，人口集中度也較高，但調控政策的出臺勢必會抑制一部分以投機為目的的投資客，也會使購房者對入市持觀望態(tài)度，價格會有下降空間；三線城市則仍然將持續(xù)去庫存的狀態(tài)，對房價的上漲不具有支撐?？傮w來看，貨幣膨脹導致資產荒，而居民購房時的“加杠桿”行為又直接推動了房價上漲。因此，未來政策與貨幣“雙調控”將使得房地產行業(yè)回歸理性。另一方面，去庫存是2017年房地產市場的重要任務，一線城市的庫存壓力較小，因此未來房價仍然以高位盤整為主。二三先城市則依舊圍繞去庫存為主，未來房地產的投資增速或將放緩。

  兩地地產股走勢分歧

  后市或以主題投資為主

  與去年至今的房地產火爆局面相比，A股市場上的地產股表現(xiàn)相對低調。同花順統(tǒng)計顯示，今年以來，141只地產行業(yè)股票中，僅30只跑贏大市，可見大多數(shù)地產股表現(xiàn)弱于大市。當然也有部分地產股表現(xiàn)可圈可點，以題材股為主。其中，今年以來漲幅超過20%的有5只，分別為嘉寶集團、京漢股份、新城控股、北辰實業(yè)和西藏城投。此外，云南城投、華夏幸福、中華企業(yè)、新黃埔、榮盛發(fā)展等也表現(xiàn)活躍，漲幅居前。

  倒是在對岸的港股市場，部分內房股近期漲勢如虹，引人矚目，漲幅在20%以上的比比皆是，當中以大型房企為主。其中佳兆業(yè)和雅居樂今年以來的漲幅分別達到76%和70%，碧桂園的漲幅也達到61%。融創(chuàng)中國、中國恒大、龍光地產、中國奧園等熱點股的漲幅也都在30%以上。一位香港證券分析師認為，這主要是港股市場的內地地產股在估值上具有足夠的安全邊際。從目前估值來看，雅居樂和碧桂園的市盈率僅為10倍和11倍，而中國恒大的市盈率也是“1”字頭，為17倍。

  回到A股市場，在各大機構看來，目前政策“因城施策”的大方向不變，調控升級的區(qū)域多為一線城市及周邊、過熱二線城市，三四線城市仍以去庫存為主，預計第二輪調控政策的邊際影響有限，對地產板塊的影響不大。國信證券判斷，2017年熱點城市的政策以“降溫”為主，三四線城市的政策仍以“去庫存”為主。在這一階段，傳統(tǒng)地產股的表現(xiàn)大概率將好于2016年，低估值、高增長（2017年凈利潤及合同銷售額均能顯著增長）的品種在行業(yè)降溫階段大概率會有較好的表現(xiàn)；細分領域顯著好轉、且標的在A股具稀缺性的公司，股價也將會有比較好的表現(xiàn)。

  國泰君安認為，2017年房地產板塊大趨勢仍然是分化和轉型，預計仍以結構性行情演變和主題性投資機會為主。其預計，布局全國的龍頭開發(fā)商受調控政策影響較小，在資源、成本、品牌等優(yōu)勢下將繼續(xù)提升市占率，在三四線城市銷售持續(xù)復蘇的情況下，全國及區(qū)域龍頭有望維持業(yè)績的高速增長。對于近期房地產板塊的投資策略，其認為是“主題領軍，價值輪動”，看好龍頭房企，因為受益于競爭優(yōu)勢的增強和集中度的提升，業(yè)績穩(wěn)健，分紅穩(wěn)定；同時看好持續(xù)升溫的京津冀主題、區(qū)域主題相關概念股。國金證券則建議從企業(yè)銷售和業(yè)績的基本面出發(fā)，繼續(xù)看好低估值一線龍頭、布局三四線的二線地產藍籌和部分國改概念股。

  平安證券表示，板塊投資方面，從2016年325新政及國慶調控后地產板塊走勢來看，對地產板塊沖擊均相對有限。站在目前時點看，地產板塊年內漲幅弱于大盤、無論估值還是機構持倉均處于歷史低位。同時1~2月主流房企銷售額仍維持較高增速，其統(tǒng)計10家主流房企2017年銷售目標增速均值達28%。因此，由市占率提升帶來的藍籌房企成長邏輯將逐步被市場認可，依舊強調配置業(yè)績高增長確定、低估值漲幅少的藍籌地產。

  作為地產行業(yè)的龍頭，萬科日前公布2016年業(yè)績，實現(xiàn)營收2404.8億元，同比增長23%；實現(xiàn)凈利潤210.2億元，同比增長16%。萬科董事會秘書朱旭表示，去年房地產市場非常繁榮，各項指標均創(chuàng)新高，但繁榮背后有隱憂，快速上漲不利于房地產市場健康發(fā)展，調控有利于房地產行業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。同時，萬科的一個舉動有點耐人尋味：報告期內萬科項目存貨跌價準備為13.8億元，較2015年底增長82.3%。對于萬科對12個城市的13個樓盤計提了跌價損失，業(yè)界解讀為透露出這家地產龍頭對樓市未來走向的看法。